大工23春《房地产开发与经营课程设计》离线作业模板及要求【标准答案】

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《房地产开发与经营课程设计》


题 目：住所开发项当前期策划


学习中间：
专 业： 工程管理
年 级： 年 春/秋 季
学 号：
学 生：
辅导老师： 宋春红




1 项目概略
项目概略需简略介绍开发项目根本状况，如项目位于方位、地块用处、地块形状、地块占地上积等；项目规划约束条件，如地块容积率要求、地块修建密度要求、地块美化率要求等。最佳配上项目平面方位图。










2 项目SWOT剖析
SWOT剖析中的“S”指优势（Strength）；“W”指下风（Weakness）；“O”指时机（Opportunity）；“T”指要挟（Threat）。
项目SWOT剖析是将项目内部条件和外部环境各方面内容进行归纳和归纳，进而剖析项目具有的优势和下风、面对的时机和要挟的一种方法。其间，好坏势剖析首要着眼于项目本身的条件及其与竞赛性项意图对比，而时机和要挟剖析将留意力放在外部环境的改变及对项意图能够影响。
经过对项目进行SWOT剖析，清晰项意图优势、下风、时机与要挟，作为后边项目STP策划的重要根据。

2.1 S （优势）
和竞赛性项目比较，剖析项目本身存在哪些优势？
比方地块开发条件优势、地理交通优势、配套设施优势、品牌开发商带来的优势、商品规划设计带来的优势等。

2.2 W （下风）
和竞赛性项目比较，剖析项目本身存在哪些下风？


2.3 0（时机）
剖析外部环境为项目带来哪些时机？
时机即项目面对的潜在机缘，将来可改变为进步项目竞赛力的条件。时机一般从近期或规划中是不是有地铁、轻轨等对交通情况有严重影响的工程、政府的税收优惠政策、土地批阅政策所带来的时机、政府市政规划带来的时机等方面剖析。

2.4 T （要挟）
剖析外部环境为项目带来哪些要挟？
要挟即危及项意图外部要素，将来可改变为使项目处于下风的条件。
要挟一般首要从市场竞赛的剧烈程度、客户群购买能力水平的凹凸和土地获取难度的凹凸等方面剖析。

3 项目STP策划
项目STP策划（市场细分Segmentation、方针市场挑选Targeting及市场定位Positioning）是住所开发项当前期策划的首要内容。

3.1 住所市场细分
住所市场是由若干采购者构成的，他们在商品需求、采购才能、地理方位、采购情绪等方面都会有区别，这些区别便构成了住所市场细分的根据。住所市场细分即是从住所采购者的需求区别性动身，从区别性中寻觅具有一起花费需求的花费群，据此将住所市场区分为若干个子市场的行动。
一般可按住所市场客户集体特征如年纪、收入、家庭规划、采购动机、采购才能等对住所市场进行细分,比方按客户购买能力可将住所市场区分为中低购买能力市场、中端购买能力市场、中高购买能力市场、高端购买能力市场四类细分市场。要求具体描绘各细分市场的客户集体特征。



3.2 项目方针市场挑选（项目方针客户挑选）
项目方针市场挑选即选定项意图方针客户群，即是在对各类住所细分市场进行评估的基础上，挑选某一类或某几类住所细分市场作为本项意图方针市场（方针客户）。
评估细分市场的意图是为了区分哪些细分市场能够进入，首要思考细分市场的规划及增加率、细分市场结构的招引力、细分市场所需资源条件与开发商资源条件对比、细分市场与开发商战略开展方针的共同性等四个方面的评估。



3.3 项目市场定位
项目市场定位是指开发商在对项目方针市场需求以及竞赛商品特点进行剖析的基础上，设计出自己的商品和形象，然后在方针顾客心中断定异乎寻常的有价值的位置。
住所项目市场定位首要进行项目层次定位、项目主题定位、项目商品定位。
3.3.1 项目层次定位
项目层次定位首要断定拟建项意图层次。例如，对住所开发项目来说，是建普通住所、仍是建高级住所或尖端豪宅。项目层次定位需求从项目可使用的资源动身，一起既要尽量防止竞赛，又要有市场空间。在断定房地产开发项意图层次时，应对该定位进行解说，阐明如此定位的理由。



3.3.2 项目主题定位
项目主题定位是对拟建项目提出的一种概念和目的，是一种能够为大家实在感知的日子方法和寓居理念。


3.3.3 项目商品定位
项目商品定位首要断定项目拟开发啥款式的商品，即依据拟开发商品约束条件，拟定详细的商品定位计划和定位战略。
项目商品定位一方面要依据拟开发商品约束条件，如土区域位条件、城市规划限制条件、方针顾客需求、资金供给、房地产市场条件、开发商思想等；另一方面要遵从土地的最高最好运用准则，来挑选最适宜的商品款式。
项目商品定位内容首要包含修建个性挑选、修建选型、户型配比等。