大工19秋《房地产开发与经营课程设计》离线作业模板及要求 [答案]
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《房地产开发与经营课程设计》
题 目：住所开发项当前期策划
学习中心：
专 业： 工程管理
年 级： 年 春/秋 季
学 号：
学 生：
教训教师： 宋春红
1 项目概略
项目概略需简略介绍开发项目根柢情况，如项目位于方位、地块用处、地块形状、地块占地上积等；项目规划捆绑条件，如地块容积率需求、地块建筑密度需求、地块美化率需求等。最佳配上项目平面方位图。
2 项目SWOT分析
SWOT分析中的“S”指优势（Strength）；“W”指下风（Weakness）；“O”指机缘（Opportunity）；“T”指挟制（Threat）。
项目SWOT分析是将项目内部条件和外部环境各方面内容进行归纳和归纳，进而分析项目具有的优势和下风、面临的机缘和挟制的一种方法。其间，优下风分析首要着眼于项目本身的条件及其与竞赛性项意图比照，而机缘和挟制分析将留心力放在外部环境的改变及对项意图可以影响。
经过对项目进行SWOT分析，清楚项意图优势、下风、机缘与挟制，作为后边项目STP策划的重要根据。
2.1 S （优势）
和竞赛性项目比较，分析项目本身存在哪些优势？
比方地块开发条件优势、地理交通优势、配套设施优势、品牌开发商带来的优势、产品规划设计带来的优势等。
2.2 W （下风）
和竞赛性项目比较，分析项目本身存在哪些下风？
2.3 0（机缘）
分析外部环境为项目带来哪些机缘？
机缘即项目面临的潜在机缘，将来可改动为前进项目竞赛力的条件。机缘一般从近期或规划中是不是有地铁、轻轨等对交通情况有严峻影响的工程、政府的税收优惠政策、土地批阅政策所带来的机缘、政府市政规划带来的机缘等方面分析。
2.4 T （挟制）
分析外部环境为项目带来哪些挟制？
挟制即危及项意图外部要素，将来可改动为使项目处于下风的条件。
挟制一般首要从市场竞赛的剧烈程度、客户群收购才能水平的凹凸和土地获取难度的凹凸一级方面分析。
3 项目STP策划
项目STP策划（市场细分Segmentation、方针市场选择Targeting及市场定位Positioning）是住所开发项当前期策划的首要内容。
3.1 住所市场细分
住所市场是由若干收购者构成的，他们在产品需要、收购才能、地理方位、收购情绪等方面都会有差异，这些差异便构成了住所市场细分的根据。住所市场细分就是从住所收购者的需要差异性启航，从差异性中寻找具有一起花费需要的花费群，据此将住所市场区别为若干个子市场的行为。
一般可按住所市场客户集体特征如年纪、收入、家庭规划、收购动机、收购才能等对住所市场进行细分,比方按客户收购才能可将住所市场区别为中低收购才能市场、中端收购才能市场、中高收购才能市场、高端收购才能市场四类细分市场。需求具体描绘各细分市场的客户集体特征。
3.2 项目方针市场选择（项目方针客户选择）
项目方针市场选择即选定项意图方针客户群，就是在对各类住所细分市场进行评估的基础上，选择某一类或某几类住所细分市场作为本项意图方针市场（方针客户）。
评估细分市场的意图是为了区分哪些细分市场可以进入，首要思考细分市场的规划及增加率、细分市场结构的招引力、细分市场所需资源条件与开发商资源条件比照、细分市场与开发商战略打开方针的共同性等四个方面的评估。
3.3 项目市场定位
项目市场定位是指开发商在对项目方针市场需要以及竞赛产品特色进行分析的基础上，设计出自己的产品和形象，然后在方针顾客心中止定异乎寻常的有价值的方位。
住所项目市场定位首要进行项目层次定位、项目主题定位、项目产品定位。
3.3.1 项目层次定位
项目层次定位首要断定拟建项意图层次。例如，对住所开发项目来说，是建普通住所、仍是建高级住所或顶级豪宅。项目层次定位需要从项目可使用的资源启航，一起既要尽量避免竞赛，又要有市场空间。在断定房地产开发项意图层次时，应对该定位进行说明，阐明如此定位的理由。
3.3.2 项目主题定位
项目主题定位是对拟建项目提出的一种概念和意图，是一种可认为我们真实感知的日子方法和居住理念。
3.3.3 项目产品定位
项目产品定位首要断定项目拟开发啥款式的产品，即根据拟开发产品捆绑条件，拟定具体的产品定位方案和定位战略。
项目产品定位一方面要根据拟开发产品捆绑条件，如土区域位条件、城市规划限制条件、方针顾客需要、资金供给、房地产市场条件、开发商思想等；另一方面要遵从土地的最高最佳运用原则，来选择最适合的产品款式。
项目产品定位内容首要包括建筑个性选择、建筑选型、户型配比等。
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